만약 낙찰을 받았는데, 소유자 분께서 1천만 원의 이사 비용을 요구한다면 여러분은 어떻게 하실 건가요? 아마 부동산 경매 명도 글을 검색하신 분들께서도 가장 걱정하는 것 중에 하나가 바로 이런 과정 일거라 생각합니다.
자칫 잘못되면 집을 부수기도 하고 혹은 더 안 좋은 결과로 이어지기 때문이죠.
그렇다면 가장 수월하게 부동산 경매 명도를 하는 방법은 무엇일까요?
최근 한 소유자 분께서 1천만 원을 요구하셨지만 최종 3백만 원으로 협상을 마무리할 수 있었습니다.
물론 3백만 원도 결코 적은 비용은 아닙니다.
하지만 1천만 원을 요구한 소유자에게 감사하다는 이야기까지 들으면서 마무리 할 수 있었던 이유는 무엇인지 지금부터 살펴보겠습니다.
1.부동산 경매 명도 – 낙찰 후 접촉
낙찰 직후에는 소유자에게 직접적으로 연락하기 보다는 메모를 남기는 것이 좋습니다.
이 메모에는 간단한 인사와 낙찰 사실, 그리고 연락처를 기재하세요.
이 방법은 두 가지 이점이 있습니다.
먼저 소유자에게 경매 낙찰이 완료되었음을 알리고,
둘째로 소유자가 스스로 연락을 취할 수 있는 여지를 남깁니다.
첫 만남에서 굳이 소유자를 직접 대면할 필요는 없고, 메모를 통한 간접적인 접근이 오히려 부담을 덜어줄 수 있습니다.
2. 소유자의 입장 파악하기
소유자가 연락을 해오면, 첫 대화에서는 협상보다는 상대방의 상황을 이해하는 데 중점을 두는 것이 필요합니다.
너무 이사 비용이나 구체적인 조건을 말씀드리기 보다는 소유자의 입장을 듣고, “제가 모든 결정을 혼자 내리기는 어려워서 상의가 필요합니다”와 같은 뉘앙스로 천천히 대응해주세요.
이렇게 하면 상대방에게 신뢰를 줄 수 있고, 본격적인 협상 전 서로의 입장을 파악할 시간을 벌 수 있습니다.
3. 이사 비용 제안과 협상 기술
협상은 두 번째 접촉에서 본격적으로 진행됩니다. 이때부터는 이사 비용과 이사 날짜를 구체적으로 협의해 나갑니다.
일반적으로 소유자가 요구하는 이사비는 경매가와 연관이 있을 수 있고, 보통은 200만 원에서 300만 원 선에서 협상을 시도하게 됩니다.
상대방이 금액을 올리려 한다면 “투자자와 상의하여 가능한 범위를 제안드릴게요”라고 하고 조율을 이어가 주세요.
*여기서 팁!
협상을 할 때는 소유자의 요구와 예상되는 리스크를 적절히 고려하여 유연하게 대처합니다. 소유자가 비현실적인 금액을 요구한다면 차근히 법적 절차를 설명하고 현실적 금액으로 유도할 수 있습니다.
4. 법적 대응 준비 : 내용 증명 & 인도 명령
협상이 생각보다 잘 되지 않는다면 법적 절차를 밟을 수 밖에 없습니다. 내용 증명을 발송해 명도의 의무와 경매 절차에 따른 법적 지위를 알립니다.
해당 서류는 기존 소유자가 해당 부동산에 대한 권리가 없음을 법적으로 확정하는 데 도움이 됩니다.
이후에도 협상이 어렵다면 인도 명령을 신청하여 상대방에게 강제 집행을 알리는 것도 효과적입니다.
5. 강제 집행 비용과 효과적인 설명 방법
소유자가 협상 금액을 계속 높게 고집하는 경우, 강제 집행이 필요할 수 있습니다.
강제 집행은 실제로 드는 비용이 150만 원 정도로 크지 않다는 점을 소유자에게 설명하세요. 이렇게 하면 소유자는 자발적으로 협상 금액을 낮출 가능성이 높습니다.
협상에서 “강제 집행 보다는 이사비를 제공하는 것이 서로에게 유리할 겁니다.”라는 타당한 포인트를 제시하면 협상이 더 수월하게 진행됩니다.
6. 소유자를 존중하는 태도
대화와 협상 과정에서는 상대방의 자존심을 건드리지 않도록 조심스럽게 접근해야 합니다.
협상이 조금 힘들더라도 존중과 예의를 잃지 않는 태도가 매우 중요합니다. 또한, 중립적인 입장을 유지하며 자신을 투자자와 소유자 사이의 중재자 역할로 비추게 하면 상대방의 반감을 줄일 수 있습니다.
상대방이 스스로 결정했다고 느끼도록 유도하는 것이 핵심이죠!
7. 강제 집행 신청 및 서류 전달
강제 집행을 결정했다면, 이를 알리는 서류를 소유자에게 보내고 실제로 진행할 것임을 알려드립니다.
이때 강제 집행 비용과 절차에 대해 소유자가 이해할 수 있도록 설명하면, 소유자가 자발적으로 협상에 응할 가능성이 높아집니다.
집행을 공식적으로 알리면 협상이 이루어질 확률이 높아지므로, 강제 집행을 최후 수단으로 사용하되 명확하게 전달하세요.
8. 이사 날짜 및 조건 최종 합의
협상이 끝나면 최종적으로 이사 날짜와 금액을 문서화해 확정합니다.
소유자와 구체적인 약속을 남기고, 당일에는 현장에서 이사비를 지급해 즉시 확인할 수 있도록 합니다.
이 과정에서 서로의 조건을 명확히 확인하고 약속을 재확인하면, 불필요한 분쟁을 방지할 수 있습니다.
9. 인도 완료 후 점검
이사가 완료되면 현장을 점검하고 손상된 부분이나 추가적인 작업이 필요한지 확인해주세요.
필요에 따라 간단한 청소와 보수 작업을 마무리하여 인수인계가 완벽히 끝났음을 확인합니다. 이 과정에서 남은 문제가 없도록 사진과 서류로 기록을 남기는 것도 좋습니다.