1.부동산 명의신탁 잘못해서 20억을 낸 이유
부동산 명의신탁은 저마다 특수한 사정이 있어 부동산 취득 시 공공연하게 활용되고 있지만, 매우 위험한 방법 중 하나입니다.
재산이 없는 가족 이름으로 부동산 명의신탁한 사례를 본 적 있습니다.
흔히들 종부세 같은 세금 문제를 피하기 위해서 또는 매출 누락 대금으로 부동산을 취득하여 자금출처를 밝히기 어렵다는 이유로 명의신탁을 하시는데, 이분의 경우 전자에 해당됩니다.
결론적으로 위 사례의 주인공인 가족의 이름으로 20억 원 상당의 상가를 구매했습니다. 그러다 해당 상가 주변에 지하철이 개통되면서 입지가 대박이 났고 50억 원에 팔아 무려 30억 원이 넘는 시세차익을 볼 수 있었습니다.
이때 시세차익 30억 원에 대해 약 7억 원이 넘는 세금이 나왔는데, 이 사람은 신고도, 납부도 하지 않았습니다.
부동산은 가족의 이름으로 되어 있었고, 가족은 다른 재산이 없었으니 세금을 내지 않아도 압류 당할 것이 없다고 확신했던 겁니다.
결론적으로… 결국 잡히고 말았습니다.
조사팀은 계좌를 추적하고 수표의 최종 사용인을 추적한 끝에 부동산 명의신탁 사실을 발견하였고, 실제 부동산 명의인에게 세금을 과세했습니다.
그 과정에서 무신고 가산세 40퍼센트 및 4년간의 납부지연 가산세까지 합해 13억 원 정도의 세금을 부과했습니다.
덧붙여 조세범처벌법에 따른 처벌사항으로 경찰에 고발 조치가 되었고, 부동산실권리자명의등기에 관한 법률 위반으로 기준시가의 30퍼센트에 해당하는 약 10억 원의 과징금을 부과했습니다.
이렇게 명백하게 조세 포탈 목적으로 부동산 명의신탁을 하는 경우가 아니라 할지라도 부동산 명의신탁은 끝에 가서 대부분 좋지 않은 결론으로 이어지기 쉽습니다.
대표적으로 시간이 지나 부동산 가치가 훌쩍 올라버려 문제가 커지는 경우가 종종 있는데, 그러때를 대비해서라도 미리 실명으로 되돌리는 것을 권해드립니다.
2. 부동산 명의신탁 해결하는 방법
한번은 아는 분께서 여든이 넘은 아버지와 아버지 친구 분께서 기준시가 60억 원 상당의 상가 건물을 3분의 1씩 소유하고 있다고 했습니다.
그런데 사실 해당 상가는 모두 그 분의 아버님 소유였습니다.
상가 구매 당시 출처를 밝히기 힘든 돈이 있어, 아버지가 친한 친구 두 명의 이름을 빌려 함께 부동산을 취득한 것처럼 신고한 것이었습니다.
현재 해당 상가는 기준시가로 60억 원, 시가로 100억 원이 넘는 부동산이 되어 버렸습니다.
아버님도 그렇고 친구 두 분 역시 연세도 여든을 넘은 터라 걱정이 많으셨습니다. 아버님의 친구 분께서 갑자기 돌아가시기라도 한다면 상속이 될 수도 있기 때문입니다.
그렇게 될 경우 일단 상속세 부담이 너무 크고, 지금 상황에서는 그분께서 돌아가신 분의 자녀들로부터 그 부동산을 되찾아오는 일이 불가능하다고 볼 것입니다.
마지막으로 고인의 부동산을 재취득한다고 할 때 취득세를 두 번이나 내야 했습니다.
정리하자면,
방법 1.
명의신탁한 부동산은 금액이 적을 때 자식들이 양도와 증여를 섞어서 되도록 빨리 찾아오는 것이 좋습니다. 재산가액이 너무 커지게 되면 이분의 경우처럼 이러지도 저러지도 못하는 상황에 직면하게 됩니다.
만약 지금 상황에서 부동산을 증여 받는 선택을 하게 된다면, 일단 수증자인 그분 그리고 그분의 형제들에게 증여세가 부과되고, 해당 지분을 가진 아버님의 친구 분께서 5년 안에 돌아가시면 해당 증여한 금액이 상속재산에 가산되어 상속인에게 5억 원 가량의 상속세가 추가로 과세되는 문제가 발생하게 됩니다.
방법 2.
과거 취득 당시 명의신탁을 했음을 솔직하게 밝히는 것도 적절한 방법이 아닙니다. 이제 와서 부동산 명의신탁을 주장하면 명의신탁자에게 기준시가의 최고 30퍼센트에 해당하는 금액이 과징금으로 부과되고, 명의신탁자 및 수탁자에게 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다.
또한 부담부 증여를 최대한 이용해서 양도 비중을 늘린다 하더라도 시세 차익에 따른 양도세 부담을 져야 하고, 아버지 친구분이 해당 양도세를 납부할 수 있도록 실제로 양도대금을 줘야 할 것입니다.
더불어 관할 지자체가 뒤늦게 명의신탁한 사실을 알게 되어 과징금이 부과될 위험도 있습니다.
혹시 부동산 명의신탁을 하셨다면, 혹은 나도 모르는 사이에 명의신탁이 되셨다면, 금액이 더 커지고 명의수탁자의 나이가 더 많아지기 전에 최대한 빠르게 부동산을 되찾아야 합니다.
어떤 이유에서든 부동산 명의신탁은 언젠가 큰 문제를 일으킬 수 있다는 사실을 잊지 말고 아예 하지 않는 게 좋다는 말을 드리고 싶습니다.