아파트 비과세부터 단독주택, 다가구/다세대주택, 상가주택, 오피스텔까지 각 주택의 종류별로 나누어 그에 따른 비과세 포인트를 소개해보겠습니다.
이 글을 끝까지 읽어보시는 것 만으로도 수천 만원 이상 아낄 수 있을거라 확신합니다.
*아직 1편을 보지 못하신 분들께선 먼저 읽고 와주세요
1주택 양도세 비과세 - 1편 바로가기
1.아파트 비과세 이렇게 하면 못 받는다?
아파트는 가장 기본적인 공동주택이죠. 구분된 호수별로 1주택에 해당되어 다른 종류의 주택보다 주택 판단 여부에 대한 이슈는 많지 않습니다.
따라서 아파트 부분에서는 다른 주택에도 똑같이 적용되는 공유지분에 대해 말씀드려보겠습니다.
원칙적으로 주택을 여러 사람이 공동으로 소유하고 있다면 각각 1주택을 갖고 있는 것으로 보게 됩니다. 다만 공동소유자가 동일세대원이라면 지분 전체를 1주택으로 보게 됩니다.
이때, 공동소유 주택 관련해서 상속주택에 대한 특례를 두고 있습니다.
주택을 여러 명이 나누어 상속받는 경우 적은 지분만 갖고 있더라도 규정에 따라 각각 1주택을 소유한 것으로 보기 때문에 억울하게 비과세 적용되지 않는 문제가 생기기도 합니다.
때문에 상속주택의 경우 특별히 아래 3가지 기준 순서에 해당되는 분들의 주택으로 보는 소유지분판정특례 규정이 있습니다.
① 상속 지분이 가장 큰 상속인
② 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우 상속주택에서 거주하는 자
③최연장자
2. 단독주택 비과세 – 부수토지
단독주택에서 봐야 할 내용은 바로 부수토지입니다.
보통 단독주택을 양도한다면 주택건물과 토지를 함께 양도하게 됩니다. 여기서 단독주택을 양도할 때는 해당 토지에 대한 무한정으로 비과세를 해주지 않습니다.
바로 건물이 정핵해 있는 면적을 기준으로 일정 크기만 주택의 부수토지로 인정되어 비과세를 받을 수 있습니다.
즉, 실제 주택의 부수토지로 사용하더라도 주택 면적에 해당하는 범위까지만 비과세가 되는 부수토지로 인정되며, 초과하는 토지에 대해서는 과세가 된다고 보시면 되겠습니다.
3. 다가구주택에서 문제되는 2가지
법을 보면 다가구주택은 단독주택으로 다세대주택은 공동주택으로 분류되며 건물 전체가 하나의 건물로 등기가 되었는지 또는 세대별로 구분해 등기가 되었는지에 대한 차이도 있습니다.
다가구주택으로 인정되는 요건을 아래와 같습니다.
① 주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하일 것
②주택으로 쓰는 바닥으로 면적의 합계가 660m2
③19세대 이하가 거주할 수 있을
여기서 가장 많은 문제가 일어나는 것이 바로 층수입니다.
예를들어 6층짜리 건물인데 1~3층은 상가로 사용되고 4~6층은 주택으로 사용하고 있다면 4~6층을 하나의 주택으로 볼 수 있습니다.
그러나 등기부상 1~3층까지는 근린생활시설이라도 실제로는 일부를 주택으로 사용하고 있다면 주택으로 사용하는 층이 4개가 됩니다.
이때 주택으로 구분된 호실 하나하나가 모두 주택으로 계산되어 주택 수를 산정하게 된다는 점을 기억하셔야 합니다.
또 한 가지 문제가 옥탑방입니다.
옥탑방 역시 건물의 면적 대비해서 일정 크기를 넘는 경우에는 1개의 층수로 보게 되기 때문에 작은 옥탑방 하나 때문에 전체 비과세의 가능성 여부를 좌지우지할 수 있습니다.
때문에 임대 수익을 더 벌 요량으로 불법건축으로 층수를 무리하게 올려서 주택으로 임대를 놓는 분들의 경우 나중에 양도세에서 문제를 겪을 수 있으니 반드시 주의하시기 바랍니다.
4. 상가 주택 비과세
상가주택의 비과세 여부를 알려면 먼저 주택면적과 상가면적을 확인해야 합니다.
상가주택의 양도 가액이 12억 원 이하일 때 주택면적이 상가면적보다 큰 경우 건물 전체를 주택으로 보아 전체 건물의 비과세 적용이 가능합니다.
또한 상가면적이 주택 면적보다 큰 경우에는 주택 부분만 주택으로 보아 해당 부분만 비과세가 됩니다.
하지만 양도가액이 12억 원을 먼는 경우는 상가 면적에 상관없이 무조건 주택 부분만 주택으로 봅니다.
5. 오피스텔 비과세
가장 문제가 많은 건물 중 하나가 바로 오피스텔입니다.
실제 1억 원도 안되는 오피스텔 하나 때문에 비과세가 부인되어 7억 원 정도의 양도세를 부과 받은 케이스를 보기도 합니다.
오피스텔은 원칙적으로 업무용이기 때문에 주택으로 보지 않습니다.
하지만 주변 오피스텔을 보면 원룸처럼 거주용으로 사용하는 것을 어렵지 않게 찾아볼 수 있습니다. 공부상 어떻게 되어 있는지로 판단하지 않고 실제 상시 주거용으로 사용하는지로 주택 여부를 판단하게 되는데,
즉 반대로 오피스텔 1채만 갖고 있는데 상시 주거용으로 사용했다면 해당 오피스텔을 주택으로 보게 됩니다.
이러한 상황에서 비과세 요건을 충족하면 오피스텔도 비과세를 적용 받을 수 있다는 해석도 가능합니다.