1. 자금조달계획서란
주택취득을 계획한다면 가장 먼저 해야 할 일이 바로 ‘자금조달계획서’입니다.
어떻게 주택취득자금을 마련할 것인지 미리 계획하고 있어야 한다는 뜻입니다. 요즘은 조정대상지역이 대부분 해제되었지만, 예전만 하더라도 전국 웬만한 지역은 조정대상지역으로 지정되어 자금조달계획서 작성이 쉽지 않았습니다.
자금조달계획서는 국세청에서 검토한다고 알고 계시지만 사실 그렇지 않습니다.
국세청에서 검토하고 처리하는 문서가 아닙니다. 그러나 자금조달 과정에서 세금 탈루 혐의가 있을 경우 해당 자료가 국세청으로 넘어가면서 자금출처 조사까지 이어질 수 있기 때문에 세무조사의 방아쇠가 될 수 있습니다.
| 주택 | 토지 |
| – 투기과열지구 및 조정대상지역 – 비조장대상지역 공시가격 6억 원 이상 – 법인 | – 수도권, 광역시, 세종시 : 공시가격 1억 원 이상 – 그 밖의 지역 : 공시가격 6억 원 이상 |
때문에 이번에는 자금조달계획서를 어떻게 작성해야 하는지 그리고 그에 대한 증빙은 어떻게 갖추어야 하는지에 대해 살펴보겠습니다.
2. 왜 제출하나요?
자금조달계획서 작성의무를 두는 이유는 크게 두 가지입니다.
① 투기 및 비정상적인 부동산 거래 포착
부동산을 취득할 능력이 안 되는 명의자를 내세워서 타인 명의로 부동산 투기를 한다면 작성이 어렵습니다. 따라서 비정상적인 부동산 거래를 사전에 찾아낼 수 있죠. 또한 시세보다 터무니 없이 낮은 금액으로 거래되는 경우에도 계약 단계에서 제출하는 계획서에서 문제를 찾아낼 수 있습니다.
② 편법 증여 혐의 포착
부동산 취득 과정 자체는 계약서를 작성하고 등기 제출하는 것으로 크게 어렵지 않지만 계획서 작성 의무를 두면 부동산 취득 자금이 어떻게 마련되는지 국세청 뿐만 아니라 다른 기관에서 한 번 더 검증할 수 있기 때문에 검증이 촘촘해지는 효과가 있습니다.
실제로 자금조달 계획서 작성 의무 때문에 당장 대출 없이 부동산을 취득할 수 있는 돈이 있어도 그 돈이 증여세나 소득세로 신고되지 않아 떳떳하지 못한 돈이라서 부동산 취득을 포기하는 분들도 계신데요.
괜히 집 한 채 샀다가 과거에 증여받은 돈이나 매출 누락한 소득이 수면 위로 올라오게 될 것을 두려워 해 취득을 꺼려하시는 분들도 종종 보게 됩니다.
이는 자금조달계획서가 1차 검증 효과가 있다는 것을 말합니다.
3. 실패하지 않는 자금조달계획서 작성 방법
위 양식을 보면서 설명을 드려보겠습니다.
① 자금조달계획입니다.
이 부분은 크게 자기자본과 다른 사람의 자본으로 구분지어 작성하게 됩니다. 즉 취득하고자 하는 주택의 매매대금의 구성을 내 돈과 빌린 돈으로 나누는 겁니다.
② 금융기관 예금액
작성 시점에 본인이 갖고 있는 계좌에서 부동산취득자금으로 사용할 금액을 작성하시면 되겠습니다.
여기서 주의할 점은 과거에 자산을 매각하거나 증여 받은 돈을 계좌에 보유하고 계시다면 해당 금액을 이곳에 작성합니다. 증빙서류를 제출해야 하는 투기과열지구에 소재하는 주택을 취득했다면 예금잔액증명서를 은행에서 발급받아 함께 제출하셔야 합니다.
③ 주식/채권 매각대금
보유하고 계시던 주식이나 채권을 팔아 주택취득자금을 마련하고 계시다면 이 부분을 채워주세요. 증빙서류로는 제출일을 기준으로 했을 때 양도 전이라면 주식잔고내역을 제출하고 나중에 주식을 매각한 뒤에는 주식거래내역서를 제출하시면 됩니다.
④ 증여/상속
증여나 상속받은 돈으로 자달할 계획이라면 작성합니다. 상속은 사실 계획이 불가능하기 때문에 대부분 증여로 내용을 작성하는데요.
이 경우 누구로부터 증여를 받는지 관계를 체크한 뒤 세금을 차감한 금액으로 작성하고, 증빙서류로 증여/상속 신고서나 납세증명서를 제출하시면 되겠습니다.
⑤ 현금 등 그 밖의 자금
자 이제부터 중요합니다.
여기서 말하는 현금은 ‘실물현금’을 말합니다. 현실적으로 돈다발을 보관하고 있는 경우는 극히 드물기 때문에 거액의 금액을 작성하게 된다면 의심을 받기 쉽습니다.
만약 계약 기간과 잔금 기간이 길어 월급이나 매월 들어오는 미래소득으로 자금을 조달한다면 이 부분에 작성하시면 됩니다. 현금 말고 다른 돈에 대해서는 소득금액증명원이나 원천징수영수증 등 본인의 소득을 증명할 수 있는 서류를 제출하면 되겠습니다.
⑥ 부동산 처분대금 등
작성 시점에 매물을 내놓았지만 매매계약이 이루어지지 않은 경우에는 해당 매매가액을 작성하시고, 실제 계약 이후에는 매매계약서를 제출하시면 됩니다.
이 부분에서 주의해야 할 점은, 매매가액 전액을 작성하시는 것이 아닌 세금 등 관련 비용을 차감한 금액을 작성해야 한다는 겁니다.
4. 부족한 자금을 끌어모아 마련하는 경우
⑧ 금융기관 대출액
금융기관을 통해 자금을 마련하게 되면 금액을 대략적으로 확인할 수 있기 때문에 작성하는 데 어려움은 없습니다. 금융기관 대출의 경우 주택담보대출, 신용대출, 그 외 대출로 구분하여 해당되는 대출 금액을 작성하고 부채증명원이나 대출신청서 등을 증빙서류로 제출하시면 되겠습니다.
⑨임대보증금
자금이 부족해 전세를 끼고 매입하는 갭투자 방식은 임대보증금을 제외하고 매매대금을 지급하기 때문에 자금조달에 용이하죠.
임대보증금은 세입자가 나갈 때 반환하는 돈이기 때문에 차입금에 작성됩니다. 증빙서류로는 임대차계약서를 제출하시면 되겠습니다.
⑩회사지원금/사채
회사의 지원을 받는 것처럼 금융기관이 아닌 곳에서 자금을 차입할 때 작성하고, 증빙서류로는 금전대차계약서(차용증)을 제출하면 되겠습니다.
⑪ 그 밖의 차입금
이 부분 역시 중요합니다.
자기자금과 금융기관 대출을 합해도 자금이 부족할 수 있죠. 대출 규제로 인해 충분한 돈이 모이지 않아 가족이나 주변 지인들로 부터 자금을 받아 계획할 때 그 밖의 차입금 칸에 작성하면 되겠습니다.
자금조달계획서에서 가장 빈번하게 소명요구 문제가 불거지는 부분이 바로 이 ‘그 밖의 차입금’이니 유의하시기 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.