양도세의 꽃이라고도 할 수 있는 것 바로 1세대 1주택 양도세 비과세 제도입니다.
대부분의 분들이 내 집 마련이라는 목표를 갖고 있는데, 주택 한 채를 보유 중이거나 취득 예정인 경우 1주택 양도세 비과세 요건을 꼼 알고 적용 받아야 합니다.
비과세의 가능 여부에 따라 세금 차이가 수백에서 수억 까지 차이가 나기 때문입니다.
먼저 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 살펴보겠습니다.
1.1주택 양도세 비과세 요건
① 거주자인 1세대가 양도일에 국내의 1주택을 2년 이상 보유 후 양도할 것
② 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택에서 2년 이상 거주한 경우
③ 양도가액이 12억 원을 초과하는 경우 초과하는 부분에 대해서는 과세
모든 법은 입법을 할 때 취지라는 것이 있죠. 자세한 법령을 아는 것도 중요하지만, 왜 이런 법이 생기게 되었는지 아는 것도 중요합니다.
1세대 1주택에 비과세를 해주는 취지는 1세대가 1개의 주택을 양도해 얻는 소득은 부동산 투기를 위한 자금 마련의 일환으로 해석하지 않는 겁니다.
또한 양도세를 부과하지 않음으로써 국민의 주거안정과 주거이전의 자유를 보장하기 위함이라는 것을 알고 계시면 좋겠습니다.
2. 양도세 비과세의 핵심 키워드
비과세 요건을 살펴보면 핵심 키워드가 몇 가지 보일 겁니다. ‘1세대’ ‘1주택’ ‘2년’이렇게 3가지입니다.
먼저 이 2년에 대한 이야기부터 드리자면, 23년 기준으로 조정대상지역이 대폭 축소되어 서울은 용산구, 서초구, 강남구, 송파구 4곳만이 조정대상지역에 해당됩니다.
이 지역의 주택을 얻는 것이 아니라면 2년 이상 거주를 하더라도 비과세를 적용 받을 수 있습니다.
거주 요건 판단할 때 반드시 기억해야 할 점이 있다면!
양도하는 시점에 조정대상 지역의 주택이 아니라고 방심하면 절대 안된다는 겁니다. 꼭 본인이 ‘취득하는 시점’에 조정대상지역의 주택이었는지를 확인해야 합니다.
양도세는 사는 시점을 기준으로 과세를 판단하는 경우가 있으며 파는 시점에서 과세를 판단하는 경우가 있기 때문에 헷갈리기 쉽습니다.
여기서 2년 이상 거주 요건은 취득하는 시점(살 때)에 조정대상지역의 주택이었는지를 확인하셔야 합니다.
거주 요건 때문에 비과세 혜택을 받지 못하는 불이익을 피하기 위해서는 꼭 취득 또는 양도 전에 국토교통부의 조정대상지역 지정 및 해제 현황 확인이 필수입니다.
3. 비과세되는 주택의 양도세
세무에서는 고가주택을 12억 원이라는 금액을 기준으로 정하고 있는데요. 종합부동산세의 경우 1세대 1주택자에 대해 기준시가를 기준으로 12억 원을 공제하고 있지만 양도세에서의 고가 주택은 실거래가 12억 원을 기준으로 합니다.
KB 부동산에서 제공하는 자료에 따르면 23년 4월 서울 아파트 평균 매매 가격은 11억 9천만 원이라고 나와있습니다.
서울 아파트의 평균 가격이 12억 원에 이르다 보니 1세대 1주택이라고 하더라도 서울의 웬만한 서울 아파트는 고가주택에 해당되어 12억 원을 초과하는 부분에 대해서 비과세를 적용받기 어렵습니다.
이번에는 고가주택에 대한 양도세는 어떻게 계산되는지 확인해보겠습니다.
양도 차익 X 양도가액-12억 원/ 양도가액
양도 가액이 15억 원이고 취득가액이 10억 원으로 5억 원의 양도 차익이 발생했다고 해봅시다.
이때 전체 양도차익 5억 원 중에서 12억 원을 초과하는 비율(20%)만큼은 과세가 되고,
반대 비율(80%)에 대해서는 비과세가 되는 양도차익으로 계산됩니다.
즉, 양도차익 총 5억 원 중 1억 원은 과세, 4억 원은 비과세가 되는 겁니다.
4. 장기보유특별공제
양도차익까지 계산이 되었다면 다음 단계는 장기보유특별공제입니다.
양도세 계산 구조에서 장기보유특별공제는 보유 기간에 따라 최대 30%까지 공제가 적용됩니다. 하지만 고가 주택에서는 더 까다롭게 적용됩니다.
고가주택에 대한 장기 보유 특별공제는 단순히 오래 보유한다고 해서 공제를 받을 수 있는 것이 아닌 아래 내용과 같이 보유 기간과 거주 기간에 따라 공제율이 적용됩니다.
최대 80%까지 적용 받으실 수 있습니다.
| 구분 | 보유 기간(보유 기간 중 2년 이상 거주) | 거주 기간 |
| 2년 이상 | – | 8%(3년 이상 보유 시 적용) |
| 3년 이상 | 12% | 12% |
| 4년 이상 | 16% | 16% |
| 5년 이상 | 20% | 20% |
| 6년 이상 | 24% | 24% |
| 7년 이상 | 28% | 28% |
| 8년 이상 | 32% | 32% |
| 9년 이상 | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 40% | 40% |
핵심 키워드인 2년에 대한 이야기를 드렸습니다.
나머지 키워드에 개념에 대해선 아래 칼럼에서 자세하게 설명드려보겠습니다.
주택 별 비과세 혜택 모아보기 -2편 이어보기